Durrësi kryeson Europën për rritjen e çmimeve të banesave me 24.1%, Vlora qyteti më pak i përballueshëm për blerjen e një shtëpie

Shqipëria renditet ndër vendet europiane ku blerja e një banese është më e vështirë në raport me të ardhurat e qytetarëve. Durrësi ka regjistruar rritjen më të lartë vjetore të çmimeve të banesave të reja ndër të gjitha qytetet e analizuara, ndërsa Vlora rezulton qyteti ku nevojiten më shumë paga vjetore për të blerë një apartament. Ndërkohë, çmimi mesatar i banesave të reja në Shqipëri ka arritur në 1,720 euro për metër katror, duke tejkaluar edhe Serbinë.

Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme vijon të shfaqë një kontrast të fortë mes rritjes së çmimeve të banesave dhe mundësive financiare të qytetarëve për t’i blerë ato. Raporti më i fundit i Deloitte, Property Index 2026, të cilin e ka konsultuar ekofin.al, e vendos Shqipërinë në qendër të disa prej zhvillimeve më të spikatura të tregut europian të banesave.

Sipas raportit, Durrësi ka regjistruar rritjen më të lartë vjetore të çmimeve të banesave të reja ndër të gjitha qytetet e përfshira në studim, me 24.1%. Çmimi mesatar në këtë qytet është rritur nga 1,330 euro në 1,650 euro për metër katror.

Kjo ecuri e vendos Durrësin në krye të renditjes europiane për shtrenjtimin e banesave, duke reflektuar presionin e fortë të kërkesës në një nga tregjet më të rëndësishme të pasurive të paluajtshme në bregdetin shqiptar.

Raporti e lidh këtë zhvillim me kërkesën për banesa të dyta, një faktor që ka ndikuar në dinamikën e çmimeve në qytetet bregdetare.

Rritja e çmimeve në Durrës është veçanërisht e lartë edhe në krahasim me kryeqytetet europiane, ku rritjen më të madhe vjetore e ka regjistruar Beogradi, me 20.04%.

Vlora, qyteti më i papërballueshëm për blerjen e një banese

Një tjetër tregues që e vendos Shqipërinë në krye të renditjeve europiane është përballueshmëria e banesave në raport me të ardhurat.

Sipas Deloitte, Vlora rezulton qyteti më pak i përballueshëm ndër të gjitha qytetet e analizuara në raport, sa i përket numrit të pagave vjetore bruto që nevojiten për të blerë një banesë të re me sipërfaqe 70 metra katrorë.

Për të blerë një apartament të tillë në Vlorë nevojiten mesatarisht 21.28 paga vjetore bruto, një nivel ndjeshëm më i lartë se në qytetet e tjera europiane të përfshira në krahasim.

Në vendin e dytë renditet Praga, me 16.88 paga vjetore, e ndjekur nga Athina me 16.02, Košice me 15.02 dhe Brno me 15 paga vjetore.

Diferenca është e konsiderueshme. Një familjeje apo individi me të ardhura mesatare në Vlorë do t’i duheshin mbi 21 vite të ardhura bruto për të përballuar çmimin e një banese standarde, nëse teorikisht do të kursente të gjithë pagën, pa kryer asnjë shpenzim tjetër.

Në krahasim, në Torino të Italisë, qyteti më i përballueshëm në studim, për blerjen e një banese të re prej 70 metrash katrorë nevojiten vetëm 4.7 paga vjetore bruto.

Deloitte evidenton se edhe në rastin e Vlorës, kërkesa për banesa të dyta është një faktor i rëndësishëm që ndikon në treg.

Treguesi nxjerr në pah një problem strukturor të tregut shqiptar të pasurive të paluajtshme: çmimet e banesave nuk përcaktohen domosdoshmërisht vetëm nga fuqia blerëse e banorëve vendas, por ndikohen edhe nga kërkesa për investim, turizmi dhe blerjet për përdorim sezonal.

Shqipëria me çmim mesatar 1,720 euro për metër katror, më shtrenjtë se Serbia

Në nivel kombëtar, raporti i Deloitte evidenton se çmimi mesatar i ofertës për një banesë të re në Shqipëri ka arritur në 1,720 euro për metër katror, duke shënuar një rritje vjetore prej 6.17%.

Me këtë nivel, Shqipëria renditet mbi Serbinë, ku çmimi mesatar është 1,706 euro për metër katror, ndërsa ndryshimi vjetor ka qenë negativ, me një rënie prej 2.51%.

Diferenca mes dy vendeve është relativisht e vogël në vlerë absolute, por ecuria e çmimeve është e ndryshme: ndërsa në Shqipëri tregu vijon të shtrenjtohet, në Serbi raporti evidenton një korrigjim të çmimeve mesatare.

Nga ana tjetër, Shqipëria mbetet poshtë Rumanisë, ku çmimi mesatar i banesave të reja është 1,917 euro për metër katror, dhe Greqisë, me 1,931 euro.

Në Kroaci, çmimi mesatar arrin në 2,861 euro për metër katror, ndërsa në Itali është 2,734 euro.

Megjithatë, krahasimi i çmimeve nominale nuk jep të gjithë panoramën e përballueshmërisë. Edhe pse banesat në Shqipëri kushtojnë më pak se në shumë vende të Bashkimit Europian, diferencat në nivelin e pagave bëjnë që barra financiare për blerësit shqiptarë të jetë shumë më e lartë.

Në skajin tjetër të renditjes europiane, Luksemburgu mbetet vendi më i shtrenjtë për blerjen e një banese të re, me një çmim mesatar prej 9,160 euro për metër katror. Pas tij renditen Republika Çeke me 5,412 euro, Gjermania me 5,200 euro dhe Austria me 5,199 euro.

Turqia ka çmimin mesatar më të ulët ndër vendet e përfshira në raport, me 864 euro për metër katror, duke regjistruar edhe një rënie vjetore prej 8.99%, sipas vlerave të llogaritura në euro.

Tirana me rritje 5% të çmimeve, më shumë se Berlini, Vjena dhe Parisi

Edhe kryeqyteti shqiptar vijon të regjistrojë rritje të çmimeve të banesave të reja, ndonëse me një ritëm më të moderuar se Durrësi.

Sipas Deloitte, çmimet mesatare të ofertës për banesat e reja në Tiranë janë rritur me 5% në terma vjetorë.
Kjo rritje është më e lartë se në disa prej kryeqyteteve më të rëndësishme europiane.

Në Vjenë, rritja vjetore ka qenë 4.34%, në Berlin 4.17%, në Madrid 2.42%, në Lisbonë 2.18%, ndërsa në Paris vetëm 1.54%.

Edhe Roma ka regjistruar një rritje më të ulët, prej 0.84%.

Nga ana tjetër, disa kryeqytete të Europës Qendrore dhe Lindore kanë shënuar rritje dukshëm më të forta se Tirana.

Beogradi kryeson renditjen e kryeqyteteve me një rritje prej 20.04%, i ndjekur nga Bratislava me 17.22%,

Bukureshti me 15.30%, Budapesti me 11.07% dhe Praga me 9.90%.

Kjo tregon se presioni mbi çmimet e banesave nuk është një fenomen vetëm shqiptar, por pjesë e një tendence më të gjerë në disa tregje europiane, veçanërisht në Europën Qendrore dhe Juglindore.

Megjithatë, veçantia e Shqipërisë qëndron te kombinimi i rritjes së çmimeve me nivelin relativisht të ulët të të ardhurave.

Europa me dy ritme: disa tregje shtrenjtohen, të tjera regjistrojnë ulje

Raporti i Deloitte evidenton diferenca të mëdha në ecurinë e tregjeve të banesave në Europë.

Në nivel kombëtar, ndër rritjet më të larta të çmimeve mesatare të banesave të reja janë ato të Rumanisë me 14.38%, Kroacisë me 14.26%, Sllovakisë me 12.46% dhe Hungarisë me 10.89%.

Shqipëria, me një rritje prej 6.17%, renditet poshtë këtyre vendeve, por mbi disa ekonomi të zhvilluara europiane, përfshirë Luksemburgun, Austrinë, Portugalinë dhe Finlandën.

Ndërkohë, në nivel qytetesh, disa tregje kanë regjistruar rënie të ndjeshme.

Dublini ka shënuar një ulje prej 15.30% të çmimeve mesatare të banesave të reja, ndërsa Luksemburg-Qytet ka regjistruar rënie prej 4.58%, Oslo prej 4.47% dhe Ankara prej 3.81%.

Këto zhvillime tregojnë se tregu europian i banesave nuk po ndjek një drejtim të njëtrajtshëm. Në disa qytete kërkesa vijon të shtyjë çmimet lart, ndërsa në të tjera po vërehen korrigjime.

Çmimet rriten, por përballueshmëria mbetet sfida kryesore e Shqipërisë

Të dhënat e Deloitte nxjerrin në pah një paradoks të tregut shqiptar të banesave.

Nga njëra anë, Shqipëria nuk është ndër vendet me çmimet nominale më të larta në Europë. Me një mesatare prej 1,720 euro për metër katror, ajo qëndron ndjeshëm poshtë vendeve të zhvilluara europiane.

Nga ana tjetër, raporti tregon se në qytete si Vlora, raporti mes çmimit të banesave dhe të ardhurave është më problematik se në çdo qytet tjetër të përfshirë në studim.

Kjo sugjeron se tregu i banesave në disa zona të Shqipërisë po ndikohet gjithnjë e më shumë nga faktorë që shkojnë përtej kërkesës për strehim të përhershëm.

Kërkesa për banesa të dyta, investimet në pasuri të paluajtshme dhe zhvillimi i turizmit janë faktorë që mund të ndikojnë në çmimet e tregut, veçanërisht në qytetet bregdetare.

Në këto kushte, rritja e çmimeve nuk shoqërohet domosdoshmërisht me një përmirësim të mundësive të qytetarëve për të siguruar një banesë.

Përkundrazi, kur çmimet e pronave rriten më shpejt se të ardhurat, blerja e një shtëpie bëhet gjithnjë e më e vështirë për familjet që mbështeten te pagat dhe financimi bankar. /ekofin.al